Der Immobilien-Blasen-Index der staatlichen Chinese Academy of Social Science (CASS) klettert laut einem Bericht vom 8. Dezember 2010 für die 35 wichtigsten Städte Chinas auf den Wert von 29,5 Prozent. Der Wert dieses Blasenindex kann zwischen 0 und 100 Prozent liegen und zeigt den Teil des Marktpreises für Immobilien an, der nicht von den wirtschaftlichen Fakten gedeckt ist. Ein Indexwert von 29,5 Prozent entspricht somit einer Überteuerung von 42 Prozent (Berechnung der Überteuerung: 29,5 Prozent/[1-29,5 Prozent]=41,8 Prozent). Für die elf wichtigsten Städte, wie Peking, Shanghai oder Shenzhen liegen die Preise 43 bis 100 Prozent über einem wirtschaftlich gerechtfertigten Preis. In Fuzhou, einer gegenüber der Insel Taiwan liegenden Provinzhauptstadt, sind es über 230 Prozent.
Im Juni 2010 hatte die CASS zusammen mit den regionalen Elektrizitätswerken herausgefunden, dass in 64 Millionen Wohnungen mindestens sechs Wochen lang kein Strom verbraucht wurde, diese also vermutlich leer stehen. Zum Vergleich: In ganz Deutschland gibt es derzeit etwa 21 Millionen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. In China stehen also mehr als dreimal so viele Wohnungen leer, wie es insgesamt in Deutschland gibt!
Nur durch immer weiter steigende Preise können Spekulanten ihre Kreditraten und weitere durch den Leerstand ihrer Wohnungen verursachte Kosten noch bezahlen.
Die Spekulation funktioniert so: Ein Wohnungsspekulant kauft sich mit einem kleinen Anteil Eigenkapital und einem Immobilienkredit eine Eigentumswohnung. Die Wohnung bleibt leer und mit zusätzlich vorhandenen Geldmitteln müssen dann die Leerstandskosten bestritten werden. Spätestens wenn seine Barmittel aufgebraucht sind, muss die Wohnung einen neuen Käufer finden. Bei stark steigenden Immobilienpreisen hat er dann einen Gewinn erzielt. Mit dem Erlös wird das Eigenkapital für eine neue Wohnung gewonnen. Der Gewinn finanziert wieder die Leerstandskosten der neuen Wohnung. Spätestens wenn dieses Geld wieder alle ist, muss auch diese Wohnung wieder verkauft werden und das Spiel beginnt von vorn. Vieleicht kann sich der Spekulant nun sogar zwei Wohnungen leisten. Wie bei einem Schneeballsystem könnte dieses Spiel fast ewig lang so weiter gehen. Leider kommen immer mehr Wohnungen auf den Markt. Steigen die Zinsen und/oder stagnieren die Preise, kommt es zu einem Kollaps.
Die Immobilienpreise werden derzeit von mehreren Seiten nach oben getrieben:
1. Die Mittelschicht nimmt mit steigendem Einkommen weiter zu.
2. Der Zuzug in die Städte hält weiter an.
3. Die viel zu niedrigen Zinsen, der Realzins ist sogar negativ, halten die Finanzierungskosten niedrig.
4. Die Spekulation nimmt weiter zu.
5. Nach dem zweiten Einbruch der Aktienmärkte seit 2008 scheinen Immobilieninvestitionen eine sichere Möglichkeit, für das Alter vorzusorgen.
6. In einer Gesetzesänderung, die im September 2010 veröffentlicht wurde, wurden die In-vestitionsregeln für chinesische Lebensversicherer neu geregelt. Je 10 Prozent dürfen nun in Immobilien und Infrastrukturinvestitionen fließen. Bisher waren Lebensversicherern solche Immobilieninvestitionen untersagt.1 (FAZ vom 6. September 2010)
7. Laut einer Statistik des Handels-Ministeriums haben im November 2010 114 ausländisch finanzierte Immobilien-Gesellschaften Anträge auf Neugründungen oder Kapital-erhöhungen eingereicht. Die Zahl lag um das 2,7fache über den Anträgen im Oktober. (The China Post vom 10. Dezember 2010)
Seit dem Jahr 2000 sind die Preise für Wohnimmobilien in den 35 größten Städten Chinas um fast 200 Prozent gestiegen. Der Preis für Baugrund in Peking stieg seit 2003 um 800 Prozent. In Peking, Shanghai und Shenzhen liegt der Preis neuer Wohnungen über der 40fachen Jahresmiete. (Jing Wu, Joseph Gyourko, Yongheng Deng, Evaluating Conditions in major Chinese Housing Markets, NBER Working Paper 16189; http://www.nber.org/papers/w16189; July 2010)
Die chinesische Regierung und die Notenbank kommen zunehmend in Bedrängnis. Die eigentlich notwendige Zinserhöhung wurde im November erst verschoben, um das Wirtschaftswachstum nicht abzuwürgen. Kurz vor Weihnachten gab es dann doch eine kleine Zinserhöhung von 0,25 Prozent. Im November 2010 lag der Anstieg der Verbraucherpreise bereits bei 5,1 Prozent. Das Inflationsziel für 2010 lag bei nur 3 Prozent. Für 2011 wurde das Inflationsziel auf 4 Prozent heraufgesetzt. Die schon mehrfache Erhöhung der Mindestreservepflicht der chinesischen Banken und der Zinsen für Einlagen und Kredite hat bisher nur den Aktienmarkt ausgebremst. Am Immobilienmarkt ist nach einigen ruhigen Monaten im Frühsommer nun die Spekulation wieder in vollem Gange. Es sieht nach einem letzten großen Run auf den chinesischen Immobilienmarkt aus.
Quelle: Daten von China Population and Development Research Center, eigene Berechnungen. Grafik: Guido Lingnau
Nach dem Einbruch der Geburtenzahlen während der Hungerjahre 1959-1961 stiegen diese auf den Rekordwert von 30 Millionen Geburten im Jahr 1963 an, wohl auch ein Nachholeffekt. Der erste über 10-prozentige Rückgang war im Jahr 1966 erreicht. Nachhaltig war der Geburtenrückgang aber erst Anfang der 1970er Jahre. Der geglättete Wert erreichte im Jahr 1973, also vor 37 Jahren, einen Wert, der über zehn Prozent unter dem Top lag. Durch die starken Schwankungen der Geburtenzahlen in den maßgeblichen Jahren lässt sich ein Zeitpunkt für den Trend brechenden Geburtenrückgang schwerer festsetzen. Für das demografisch definierte Ende der Blasenbildung an den Immobilienmärkten und einer anschließenden Bankenkrise muss ein sehr breiter Zeitrahmen zwischen 2007 und 2016 gesetzt werden.
Datenquelle: US Census Bureau, International Data Base
Datenquelle: National Bureau of Statistics of China
Grafik: Guido Lingnau
Demografisch gesehen sind die chinesischen Babyboomer jetzt zwischen 37 und 47 Jahre alt. Sie sollten daher, wenn es wirtschaftlich möglich ist, bereits über eine eigene, ausreichend große Wohnung verfügen. Die jüngere Generation wird zahlenmäßig immer kleiner. Der Drang zu einer notwendigen privaten Altersvorsorge hat dazu geführt, dass viele Chinesen über ihren eigenen Bedarf Eigentumswohnungen gekauft haben. Die Bauindustrie schafft es, immer mehr Wohntürme in die Städte zu setzen. Immer mehr Wohnungen stehen davon leer. Um den Anstieg der Preise durch die zunehmende Spekulation zu dämpfen, soll die Anzahl der Wohnungsbauten im niedrigen Preissegment auf 10 Millionen Einheiten fast verdoppelt werden. (Thomson Reuters, 26.12.2010, China erhöht im Kampf gegen Inflation erneut die Zinsen; http://de.reuters.com/article/topNews/idDEBEE6BP06Z20101226)
Durch einen anhaltenden Geburtenrückgang in der 1970er Jahren und der anschließenden Ein-Kind-Politik altert China sehr viel schneller als andere Schwellenländer. Die Nachfrage nach mehr Immobilien wird künftig durch einen wohl weiter steigenden Wohlstand (die Einkommen sind in etwa genauso stark gestiegen, wie der Preis für Wohnraum) und einen anhaltenden Zuzug in die Städte unterstützt. Wie stark dieser Wohlstands-Effekt künftig sein wird und ob der demografische Gegentrend damit ausgeglichen werden kann, ist offen.
China zeigt derzeit alle Anzeichen einer großen Immobilienblase. Wie in anderen Ländern zuvor wird diese Blase durch staatliche Maßnahmen (niedrige Zinsen, Deregulierung der Finanzmärkte durch neuen Marktzugang für Lebensversicherungen, s.o.) angeheizt. Der Alterungsprozess in China führt auch zu einer tendenziell weniger innovativen Wirtschaft. Banken werden es schwerer haben, die heran rollende Lawine von notleidenden Krediten abzuwehren.
Auch für Schweden, Norwegen, die Schweiz und Australien zeigen demografische und wirtschaftliche Faktoren eine Gefahr der Überhitzung auf dem Immobilienmarkt und ein geringeres Trendwachstum der Wirtschaft an. Dazu mehr in Kürze.
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