Die nächsten Immobilienblasen platzen in Australien, China, Norwegen, Schweden und der Schweiz

Die Grundtendenz an den Immobilienmärkten ist demografisch stark beeinflusst. Menschen kaufen oder mieten Wohnimmobilien in bestimmten Lebensphasen. Das erste Mal, wenn sie zu Hause ausziehen und ihren ersten eigenen Haushalt gründen. Das ist in Deutschland und anderen Ländern meist eine kleinere Mietwohnung. In einigen Ländern, wie z.B. Norwegen oder den USA, kann es auch schon Eigentum sein. Oft ist es erst nur eine kleine Singlewohnung. Die zweite Wohnimmobilie wird benötigt, wenn man mit einem Partner zusammen ziehen will. Der benötigte Wohnraum ändert sich durch diesen Umzug kaum. Aus zwei kleinen Wohnungen wird eine größere.
Die Größe der nachgefragten Wohnimmobilien ändert sich dann noch einmal, wenn Kinder mehr Platz beanspruchen und das Einkommen deutlich gestiegen ist. Die höchsten Ausgaben für die Bildung von Wohneigentum werden meist im Alter zwischen 30 und 45 Jahren getätigt. Zahlen aus den USA und Deutschland zeigen ein Maximum bei den Ausgaben für Wohneigentum mit knapp 40 Jahren. Die Ausgaben für Tilgung und Zinsen für Immobilienkredite sind mit Anfang 40 am höchsten. Danach geht der zusätzlich nachgefragte Wohnraum eher langsam zurück, während die Immobilieninvestitionen nach den bisher ausgewerteten Daten (USA, Deutschland) regelrecht einbrechen.
Es gibt also zwei Phasen im Leben eines Menschen, in dem seine Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum besonders steigt: Mit der Gründung des ersten eigenen Haushalts und kurz vor dem Erreichen des beruflichen Karrierehöhepunktes, der mit dem zunehmenden Wunsch einer Vermögensbildung für das Alter oft einhergeht.

Vergleich der Wohneigentumsquoten in drei ausgewählten Ländern (Deutschland, USA und Schweiz). In den drei Ländern ist der Anstieg der Eigentumsquote zwischen 30 und 40 am höchsten.
Quellen: Statistisches Bundesamt, Grafik: Guido Lingnau

Monatliche Netto-Vermögensbildung in Sachanlagen, i.d.R. Wohneigentumsinvestitionen, deutscher Haushalte nach Altersgruppen, Durchschnittswerte für 2003 und 2008
Datenquelle: Einkommens- und Verbrauchsstichprobe Deutschland 2003 und 2008; Grafik: Guido Lingnau

 
Da die einzelnen Altersgruppen in einer Volkswirtschaft nicht gleichmäßig verteilt sind, ändert sich auch die altersabhängige Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ständig. Diese altersabhängige Nachfrage bestimmt den Grundtrend für die Immobiliennachfrage maßgeblich.
Einen Einfluss auf die Immobiliennachfrage haben auch die allgemeine Konjunkturlage, das Zinsniveau, staatliche Fördermaßnahmen sowie die Regulierung des Marktes für Immobilienkredite. Im Gegensatz zu den demografischen Einflüssen sind die letztgenannten Einflüsse eher kurzfristig. Sie überlagern die demografischen Nachfragefaktoren. Da sie aber auf alle Haushalte wirken, haben diese kurzfristigen Faktoren oft vorübergehend einen stärkeren Einfluss auf die Immobilienpreise.
Oft ist die Politik am Ende eines demografisch bedingten positiven Immobilientrends motiviert, diesen nachlassenden Trend durch Eingriffe in den Markt zu verlängern. Niedrige Zinsen, staatliche Fördermaßnahmen und/oder eine Deregulierung für die Kreditwirtschaft können dazu führen, dass Haushalte Immobilien erwerben, die dies sonst nicht getan hätten bzw. es werden größere und teurere Wohnimmobilien erworben. Steigende Immobilienpreise führen auch dazu, dass sich Haushalte reicher fühlen, die Sparanstrengungen für die Altersvorsorge vernachlässigen und mehr konsumieren. Eine steigende Verschuldung wäre die Folge. Nach einem Rückgang der Immobilienpreise muss diese Überschuldung abgebaut werden. Eine längere Phase des Konsumverzichts ist die Folge. Dadurch wurden meist die negativen Folgen (Bankenkrisen) eines nachlassenden Immobilientrends verstärkt.
Kennzeichnend für diese demografische Phase einer Volkswirtschaft ist generell die kaum noch steigende Konsumnachfrage und es fließt mehr Geld in die Geldvermögensbildung (Kredittilgung und Sparanlagen). Auch das fördert staatliche Maßnahmen (Regierung, Notenbank) zur Belebung des Immobilienmarktes und der Wirtschaft insgesamt.

Monatliche Gesamtersparnisse im Vergleich zu Ersparnissen in Sachanlagen deutscher Haushalte nach Altersgruppen 2008, die Differenz entspricht der Vermögensbildung in Geldanlagen (Nettoersparnis). Deutlich sichtbar ist die zeitlich versetzte Glockenkurve: Der Höhepunkt der Investitionen liegt vor dem Höhepunkt der Gesamtersparnisse.
Datenquelle: Einkommens- und Verbrauchsstichprobe Deutschland 2008; Grafik: Guido Lingnau

Der Bausektor und der Finanzsektor eignen sich gut für staatliche Eingriffe, haben aber keinen nachhaltig positiven Einfluss auf die Produktivitätsentwicklung und einen deutlich negativen Einfluss auf die Lohnstückkosten. Ein starker Finanz- und/oder Bausektor führt wahrscheinlich zu einem negativen Effekt auf die gesamte Wettbewerbsfähigkeit einer Volkswirtschaft und begünstigt damit Handelsbilanzdefizite.

Die Arbeitsproduktivität je Arbeitsstunde in Deutschland.
Datenquellen: Statistisches Bundesamt; Grafik: Guido Lingnau

Die Lohnstückkosten je Arbeitsstunde im Baugewerbe und in der Finanzwirtschaft haben sich seit 1991 kontinuierlich erhöht. Im produzierenden und im nicht dargestellten verarbeitenden Gewerbe sind die Lohnstückkosten seit 1997 bis zum Ausbruch der Finanzmarktkriese gesunken. Der deutliche Anstieg der Lohnstückkosten und der damit einhergehende Produktivitätsrückgang ist vor allem durch die Kurzarbeit verursacht worden.
Datenquellen: Statistisches Bundesamt; Grafik: Guido Lingnau

Trendverstärkend wirkt sich der sogenannte Herdentrieb aus. Kommt es eine längere Zeit zu einem höheren Preisanstieg am Immobilienmarkt, zieht dieser auch Privatmenschen und Investoren an, die sich sonst nicht für eine Immobilieninvestition entschieden hätten. Die Preisentwicklung der letzten Jahre wird in die Zukunft fortgeschrieben. Banken vergeben dadurch immer leichtfertiger Kredite, die Anforderungen an die Bonität und das Eigenkapital der Investoren werden reduziert. Das fördert die Verschuldung. Dreht der Trend, kommt es nicht nur zu einem demografisch bedingten Rückgang der Immobiliennachfrage. Die Tatsache, dass in den Jahren zuvor über den natürlichen Bedarf hinaus Immobilien hergestellt wurden, verstärkt diesen Nachfragerückgang. Die Überschuldung muss durch zusätzliches Sparen abgebaut werden. Es entsteht eine sehr heikle wirtschaftliche Situation.
Bei der Nachfrage am Immobilienmarkt hat auch die Altersvorsorge einen großen Einfluss. Für viele Menschen spielen für die Kaufentscheidung die Möglichkeit der Vermögensbildung und ein mietfreies Wohnen im Alter eine sehr große Rolle. Liegen die Renditen für Wohnimmobilien über einen längeren Zeitraum über der Rendite anderer Anlagen, fördert dies die Nachfrage nach Immobilien. Es kann durch diesen Effekt eine länger anhaltende Nachfrage nach Wohnimmobilien entstehen, die über den tatsächlichen Bedarf an Wohnraum hinausgeht. Übersteigt die Rendite von Wohneigentum auch anhaltend die Kosten der Finanzierung, verstärkt sich dieser Trend nochmals. Die Notenbank müsste nun eigentlich die Zinsen anheben, was leider oft zu spät geschieht.
Da Menschen in ihrem Leben nur sehr selten zu Immobilienkäufern werden und Wohnimmobilien eine sehr lange Haltbarkeit aufweisen, ist dieser Immobilien-Schweinezyklus im Gegensatz zu anderen Produktzyklen sehr langanhaltend. Die Folgen einer Immobilienkrise in einer demografischen Phase, in der es auch zu einer alterungsbedingten Konsumzurückhaltung der Bevölkerung kommt, können dazu führen, dass die Wirtschaft nur schleppend wieder Tritt fasst. Banken können ihre faulen Kredite nur sehr langsam abschreiben und Deflation kann entstehen.
Wie eingangs erwähnt, sind tatsächlich Immobilienblasen und anschließende Bankenkrisen häufig gut 40 Jahre nach einem Babyboom und einem danach folgenden stärkeren Rückgang der Geburtenzahlen entstanden. Bis auf die ölpreisbedingte Bankenkrise in Norwegen trifft dieser Zusammenhang für die übrigen vier der sogenannten Big Fife-Krisen zu. Auch die Immobilienblase in den USA folgte diesem Zusammenhang. Daher liegt es nahe, nach Ländern zu suchen, in denen aktuell oder in Kürze ähnliche demografische Strukturen auftreten. In welchen Ländern ist also die Altersgruppe der 40 bis 44jährigen derzeit dominierend, und hat es in diesen Ländern vor etwa 40 Jahren einen mindestens zehnprozentigen Rückgang der Geburtenzahlen gegeben?
In Norwegen, der Schweiz und in China sprechen die demografischen Strukturen derzeit für eine Blase an den Immobilienmärkten. In allen drei Ländern haben die Babyboomer vor Kurzem ihren 40. Geburtstag gefeiert und es gab einen größeren und länger andauernden Geburtenrückgang von mindestens zehn Prozent vor etwa 40 Jahren. In Australien feiert der geburtenstärkste Jahrgang in diesem Jahr seinen 40. Geburtstag. Durch eine sehr starke Einwanderung sind die Altersgruppen zwischen 30 und 44 Jahre schon seit einigen Jahren fast gleichstark, mit einer Tendenz zu der Gruppe der 40- 44jährigen. In Schweden gab es nach dem Zweiten Weltkrieg gleich drei Phasen mit hohen Geburtenzahlen. Die in der zweiten Phase Geborenen sind jetzt zwischen 40 und 44 Jahre alt.
Für mindestens fünf ganz unterschiedliche Länder sprechen die demografischen Faktoren also für eine hohe Wahrscheinlichkeit einer Immobilienblase mit der Gefahr einer anschließenden Bankenkrise.

„In der Geschichte der Finanzkrisen kann man immer wieder feststellen, dass ein Ereignis, das sich am Horizont erahnen lässt, irgendwann auch eintreten wird. Wenn Länder sich hoch verschulden, dann sind Probleme programmiert. Wenn schuldenfinanzierte Assetpreisexplosionen zu schön erscheinen, um wahr zu sein, dann sind sie das wahrscheinlich auch. Der genaue Zeitpunkt einer Krise lässt sich jedoch nur schwer vorhersagen. Wobei eine Krise, die kurz bevorzustehen scheint, manchmal erst Jahre später ausbricht.“
(Carmen Reinhart, Kenneth Rogoff, Dieses Mal ist alles anders, Acht Jahrhunderte Finanzkrisen; Finanzbuchverlag München, 2. Auflage 2010)